Đoàn Đại biểu Quốc hội TP Hồ Chí Minh vừa qua đã có kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021) để đảm bảo phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014. Trong đó quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
Theo đó đề xuất, chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc chuyển giao quỹ đất hoặc quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội, được xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai...
Hoán đổi quỹ đất hoặc quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương thì Nhà nước sẽ có nhiều căn nhà ở xã hội hơn, phù hợp hơn (Hình minh hoạ).
Nhà nước sẽ có nhiều hơn các căn nhà ở xã hội
Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, dưới góc nhìn chuyên môn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, nội dung kiến nghị của Đoàn Đại biểu Quốc hội TP Hồ Chí Minh đã phản ánh đúng thực tế cuộc sống và nên xem xét.
Theo Chủ tịch HoREA, các dự án nhà ở thương mại thường rất đa dạng. Chẳng hạn, về phân khúc thị trường sẽ có từ cao cấp đến bình dân, về quy mô diện tích có từ dưới 1ha đến vài chục, hàng trăm, có khi lên đến hàng nghìn ha. Do vậy, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án. Bên cạnh đó, cũng có nhiều dự án nhà ở thương mại không phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án.
“Vì vậy, nếu có cơ chế chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% (được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP nêu trên - PV) thì vừa sát với thực tiễn, vừa có được quỹ nhà ở xã hội nhiều hơn, với giá thành hợp lý hơn, phù hợp hơn với khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội” – ông Lê Hoàng Châu nói.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Lộc Hạnh - Tổng Giám đốc Công ty Ngọc Châu Á cũng cho rằng, nếu xác định giá trị quỹ đất 20% này theo giá thị trường để hoán đổi quỹ đất khác hoặc quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương thì Nhà nước sẽ có nhiều căn nhà ở xã hội hơn ở vị trí khác, với giá bán nhà ở xã hội phù hợp hơn. Người lao động thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận cả về số lượng lẫn chất lượng.
Để làm rõ hơn quan điểm của mình, ông Nguyễn Lộc Hạnh nêu ví dụ: "Giả sử chi phí bồi thường một m 2 đất nông nghiệp để ra một m 2 đất sạch nhà ở thương mại tại một dự án bất kỳ vào khoảng 80.000.000 đồng (tám mươi triệu đồng), chưa tính tiền sử dụng đất và các chi phí hạ tầng, công viên, cảnh quan, tiện ích, bệnh viện, trường học… Nếu cộng vào chi phí sử dụng đất và tính vào chi phí đầu tư nhà ở xã hội thì giá thành mỗi m 2 nhà ở xã hội tại dự án sẽ không thể nằm ở mức 40 - 50 triệu đồng/m 2 . Và với giá thành đó, không thể nào đáp ứng đúng tiêu chuẩn giá của nhà ở xã hội”.
Phù hợp hơn với người lao động có thu nhập thấp
Cũng theo Tổng Giám đốc Ngọc Châu Á, khi nhà ở xã hội nằm trong phạm vi khuôn viên dự án thương mại, người thu nhập thấp sẽ không kham nổi chi phí sinh hoạt.
“Chúng ta có thể làm một phép tính đơn giản cho một gia đình gồm 1 cặp vợ chồng và 1 em bé. Theo đó, mức thu nhập đáp ứng tiêu chuẩn để được mua nhà ở xã hội là: 11.000.000 đồng/tháng (mười một triệu đồng/tháng). Suy ra, tổng thu nhập của 2 vợ chồng (trong mức tiêu chuẩn được mua nhà ở xã hội) là: 11.000.000 x 2 = 22.000.000 đồng/tháng (Hai mươi hai triệu đồng/tháng). Trong khi đó, tổng chi phí sinh hoạt của 2 vợ chồng và 01 em bé tại dự án nhà ở thương mại tối thiểu phải là: 37.000.000 đồng/tháng (Ba mươi bảy triệu đồng/tháng). Thiếu hụt 15.000.000 đồng/tháng (Mười lăm triệu đồng/tháng). Nên nhớ, đây chỉ là mức cơ bản, chưa tính các chi phí khác” – ông Nguyễn Lộc Hạnh phân tích.
Bảng kê mức phí cơ bản của một cạp vợ chồng và một con nhỏ trong một khu dân cư thương mại cao cấp.
Khảo sát thực tế cho thấy, cư dân sinh sống tại các dự án nhà ở thương mại, chung cư thương mại phần lớn là bộ phận cư dân có thu nhập cao. Đặc biệt là tại các dự án căn hộ, khu dân cư cao cấp. Sống trong dự án cao cấp được tận hưởng những tiện ích riêng và những dịch vụ đặc biệt sẽ đồng nghĩa với chi phí sinh hoạt của cư dân tại các dự án nhà ở thương mại cũng rất cao so với mặt bằng chung.
Chính vì vậy, việc xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án thương mại, các chủ đầu tư hoàn toàn có thể thực hiện được. Người lao động có thu nhập từ trung bình đến thấp có thể tiếp cận được. Nhưng, người lao động có thu nhập thấp chắc chắn sẽ không thể kham nổi chi phí sinh hoạt trong điều kiện hoàn cảnh này.
Cũng theo quan điểm của ông Nguyễn Lộc Hạnh, khi nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp nằm trong dự án thương mại dành cho người có thu nhập cao thì không thể khu biệt phần không gian sinh sống của nhà ở xã hội với không gian sinh sống sống của khu thương mại, vì nếu làm vậy khi đó sự bất bình đẳng, bất công bằng mới thực sự bắt đầu.
Một khu nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh.
“Nếu phần không gian nhà ở xã hội với khu thương mại là không gian mở, người lao động có thu nhập thấp sẽ thụ hưởng những dịch vụ, tiện ích giống như phần không gian thương mại thì bắt buộc người lao động thu nhập thấp cũng phải trả khoản phí tương xứng như bộ phận cư dân ở khu thương mại. Và như vậy, với thu nhập của người lao động có thu nhập thấp chắc chắn không gánh nổi phần chi phí này” - Tổng Giám đốc Ngọc Châu Á nói.
Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã có đề xuất Bộ Xây dựng cho UBND TP được quyết định hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội cho các dự án nhà ở thương mại từ 2ha đến 10ha. Theo đó, chủ đầu tư có thể thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng tiền tương đương giá trị 20% đất của dự án, có thể xây dựng nhà ở xã hội trên 20% đất dự án hoặc có thể bàn giao quỹ nhà tương đương giá trị quỹ đất 20%.