Hà Nội đang có xu hướng phát triển các phân khúc bất động sản ra khu vực ngoại thành
Trong nửa đầu năm 2022, các hoạt động phát triển dự án BĐS thương mại cả nước ghi nhận diễn biến chậm hơn so với năm 2021 (cấp phép giảm 61%, đang triển khai giảm 7%, đủ điều kiện mở bán giảm 32% so với cùng kỳ năm 2021), nhưng trong 3 tháng qua đã có tín hiệu khả quan. Các tỉnh, thành phố Bình Dương, Kiên Giang, Quảng Ngãi, Nghệ An, Đà Nẵng, Phú Thọ, Hà Nội... đang là những địa phương dẫn đầu về phát triển nhà ở thương mại.
Hoạt động giao dịch đất nền trên cả nước cũng có dấu hiệu tích cực với gần 367.000 giao dịch, chiếm hơn 80% số lượng các sản phẩm liên quan đến nhà ở.
Khác với TP Hồ Chí Minh, phân khúc BĐS trung cấp tại Hà Nội vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung, nhưng phân khúc BĐS bình dân ngày càng thu hẹp. Dự án nhà phố và biệt thự đang diễn biến khá tích cực về nguồn cung. Từ đầu năm 2022 đến nay, tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung mới căn hộ đã có xu hướng cải thiện đáng kể, tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức 76%, thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Nguồn cung mới ngày càng có xu hướng dịch chuyển về phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi quỹ đất ngày càng khan hiếm.
Theo thông tin từ các công ty chứng khoán, trong ngắn hạn và trung hạn, dự báo các tỉnh, thành phố đang đứng đầu về mật độ dân số và thu nhập so với mặt bằng chung cả nước như: Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cần Thơ, Đà Nẵng, Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc... sẽ là các khu vực có hoạt động phát triển BĐS nhanh so với mức tăng trưởng chung. Thị trường BĐS các khu vực được sự đầu tư hạ tầng của Chính phủ cũng dự báo sẽ phát triển sôi động hơn trong trung hạn.
Thị trường bất động sản còn nhiều dư địa tăng trưởng dài hạn
Đáng chú ý, tại Hà Nội đang có xu hướng phát triển các phân khúc BĐS ra khu vực ngoại thành. Trong bối cảnh quỹ đất nội thành khan hiếm, các dự án có xu hướng phát triển rộng ra các khu vực ngoại thành như: Hoài Đức, Đan Phượng, Hoàng Mai, Long Biên..., cũng như mở rộng ra các tỉnh lân cận như: Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang... Xu hướng này rất có thể sẽ tiếp tục thúc đẩy giá BĐS khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận tăng nhanh trong thời gian tới.
Tại TP Đà Nẵng, trong trung hạn và dài hạn, định hướng phát triển ngành du lịch, logistics và công nghệ cao theo quy hoạch TP Đà Nẵng 2021-2030 sẽ tạo điều kiện để phát triển các dự án lớn như: Cảng Liên Chiểu, tàu điện ngầm kết nối các quận trung tâm, tàu điện kết nối Hội An, khơi thông sông Cổ Cò... mang đến lợi thế cho các phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, căn hộ cao tầng và gia tăng giá trị của tất cả các loại hình BĐS nói chung.
Tỉnh Đồng Nai cũng được hưởng lợi mạnh mẽ từ hạ tầng phát triển trong dài hạn, nhất là từ quá trình dịch chuyển mở rộng phía Đông TP Hồ Chí Minh và các chính sách phát triển hạ tầng trọng điểm của Đồng Nai như: Sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây - Tân Phú, cầu Phước An...
Đặc biệt, Đồng bằng sông Cửu Long được đánh giá là khu vực sẽ hưởng lợi từ chính sách phát triển hạ tầng của Chính phủ, bao gồm: Cao tốc Cần Thơ - Hậu Giang - Cà Mau, cao tốc Cao Lãnh - Phú Hữu, cao tốc Châu Đốc - Cần Thơ - Sóc Trăng, cảng Định An, mở rộng kênh Chợ Gạo...
Với những dự báo triển vọng sáng sủa trong dài hạn, các chuyên gia kinh tế, chuyên gia BĐS cho rằng, thị trường BĐS đang “nóng” trở lại, nhất là sau khi Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng BĐS cho các ngân hàng thương mại. Đây cũng chính là giai đoạn “vàng” để nhà đầu tư có thể chọn được sản phẩm tốt cho những chiến lược đầu tư bền vững.
Thực tế, việc siết tín dụng vào BĐS thời gian qua là “quãng nghỉ” để các doanh nghiệp - chủ đầu tư định hướng lại mục tiêu phát triển của mình. Khi không có nguồn vốn dồi dào để phát triển dự án ồ ạt, doanh nghiệp sẽ phải tự đánh giá được kết quả đầu tư hiệu quả hay không, đẩy mạnh hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập, lựa chọn đối tác mới có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, các ngân hàng không đóng cửa với tất cả các doanh nghiệp. Những doanh nghiệp kinh doanh, lợi nhuận tốt, có quỹ đất... vẫn đủ điều kiện tiếp cận nguồn tín dụng ngân hàng. Do đó, dự án muốn vay vốn ngân hàng cần có đầy đủ hồ sơ pháp lý (bàn giao đất, giấy phép xây dựng, giấy phép mở bán...). Đặc biệt, những chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh để triển khai dự án BĐS sẽ được ngân hàng sẵn sàng cho vay.
Hiện tại, thị trường BĐS đang trong giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ để chọn ra những dòng sản phẩm tiềm năng, những doanh nghiệp - chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững. Do đó, doanh nghiệp - chủ đầu tư tham gia vào thị trường BĐS lúc này cần nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường để đưa ra quyết định chính xác. Có thể nói, đây là giai đoạn thuận lợi để doanh nghiệp - đầu tư có thể chọn được sản phẩm tốt, tạo nguồn cung bền vững cho thị trường.
Đánh giá về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam - cho rằng, sau gần nửa năm thắt chặt tín dụng, thị trường BĐS bị ảnh hưởng không ít. Nhiều doanh nghiệp lao đao vì thiếu vốn, khiến thị trường đột ngột giảm tốc. Tuy nhiên, hiện nay room tín dụng BĐS của các ngân hàng đã được nới rộng, đây là tin tốt cho thị trường BĐS phát triển theo hướng đi lên. Song, nguồn vốn vay BĐS chỉ dành cho những doanh nghiệp - chủ đầu tư giàu tiềm lực, đầu tư những dự án pháp lý rõ ràng.
Cùng quan điểm, theo các chuyên gia BĐS, thị trường BĐS những tháng cuối năm 2022 là giai đoạn bật dậy sau quãng nghỉ. Việc Ngân hàng Nhà nước chính thức đưa ra thông tin về việc nới room tín dụng BĐS vào ngày 7-9-2022 đã tác động mạnh mẽ đến tâm lý doanh nghiệp, nhà đầu tư. Trong khi các doanh nghiệp BĐS hồ hởi đón chờ dòng vốn mới tiếp sức từ ngân hàng, các nhà đầu tư cũng đang chuẩn bị cho chu kỳ đầu tư mới khi hàng loạt dự án tốt sắp ra sản phẩm.
|
Hiện nay room tín dụng BĐS đã được nới rộng, đây là tin tốt cho thị trường BĐS nóng trở lại, bật dậy sau quãng nghỉ. Song, nguồn vốn vay BĐS chỉ dành cho những doanh nghiệp - chủ đầu tư giàu tiềm lực, đầu tư những dự án pháp lý rõ ràng. |
Phương Nam